将来カナダで家を買うために、賃貸か持家か、それぞれに必要になるコストなどなど、事前に知っておくべきことを勉強しながら随時更新でまとめていきます。
持家か賃貸か
まずは賃貸か持家か、悩ましい問題です。それぞれのメリットデメリットは、CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）のまとめをベースに、いくつか追加してまとめています。
| 賃貸 | |
|---|---|
| メリット | デメリット |
| ・修理等のメンテナンス費用が不要 ・月次費用を低く抑えられるうえに、頭金等の費用も不要 ・一般的に1年の短期契約なので、引越が容易 ・住宅の経年劣化、価格下落の影響を受けない ・頭金等の資金を代わりに投資できる | ・家賃が毎年上がる可能性がある ・賃貸契約が更新されない可能性がある ・自分の住宅ローンではなく、他人のローンを払うことになる ・オーナーの許可なく改装ができない ・家具の修理等、オーナーとのコミュニケーションが必要 |
| 持家 | |
|---|---|
| メリット | デメリット |
| ・自由に改装、リノベーションできる ・住宅ローンを払うことで資産を築くことができる ・貸し出すことで家賃収入を得ることができる ・安定した住居を持つことで安心感を得られる | ・売却時に価格が下落していた場合に損失となる ・住宅ローン、不動産税、保険、修理等、すべてに責任が生まれる ・更新時に金利が上昇していると、月次の支払いが増える可能性がある ・想定外に高額な修理費が発生する可能性がある ・賃貸に比べて引越に費用、時間がかかる |
住宅ローンの基本的な条件
住宅ローンの借り入れについては、日本と同様、住宅ローンの事前審査を受けておくことで実際に住宅を買い付ける際の手続きをスムーズにできるので、具体的に家を探す段階になったらとっておきたいですね。事前審査では、借り入れられる額や住宅ローンの金利、月次の支払い額などを知ることができるようです。
その他、同じくCMHCによると、住宅ローンの基本的な条件は以下のようになっています。
・住宅ローン契約期間：住宅ローン全体の契約期間（通常25年、15年も可）
・支払スケジュール：毎週、2週間に1回、1ヶ月に1回から選択
・金利：①固定金利：期間中に金利の変更なし、②変動金利：市場金利によって変動、③上限付き変動金利：市場金利によって変動するが予め定めた上限は超えない
・モーゲージ期間：選択したオプション、金利が有効な期間。6カ月から10年の間で自由に選択可能。期限が到来したら、再交渉して同じか異なる条件で再契約する
・オープンorクローズド：住宅ローンをペナルティなしでいつでも繰り上げ返済可能なオープンか、繰り上げ返済が制限されている代わりに通常金利が低いクローズドか
住宅ローンの頭金の最少額
Financial Consumer Agency of Canadaによると、頭金の最少額は下表のとおりです。
しかし、こちらのサイトでも言われていますが、個人事業主やクレジットヒストリーが不足している場合などはさらに頭金が必要になるようです。私は20％でも住宅ローンは承認されないですかね、、、先は長い。
| 頭金の最少額 | |
|---|---|
| 購入する住宅の価格 | 必要な頭金の最少額 |
| $500,000以下 | 購入額の5% |
| $500,000 ー $999,999 | 購入額の$500,000分は5%、$500,000を超える部分は10％ |
| $1 million 以上 | 購入額の20% |
住宅ローン保険
住宅ローンの頭金が少ないと（20％以下だと）、住宅ローン保険への加入が求められるようです。また、個人事業主やクレジットヒストリーが不足している場合は、20％の頭金を払っていても当該保険が必要になるようです。購入する住宅の価値が＄1 million以上であったり、変則的なローンである場合は当保険を利用できません。
住宅ローン保険は、住宅ローンの0.6%から4.50%の金額が必要になります。CMHCの基準では、下表のとおり住宅価格に対する住宅ローンの比率（Loan-to-Value Ratio）で決まってくるようで、頭金が35％あれば0.6％で済むのかもしれませんが、これもやはりクレジットヒストリー次第なのかもしれませんね。住宅ローン保険料は、住宅ローンに含めて支払っていくこともできますが、それに対する金利も掛かってきます。
| Loan-to-Value Ratio | Premium Rate applied to Total Loan Amount |
|---|---|
| Up to and including 65% | 0.6% |
| 65.01% to 75% | 1.7% |
| 75.01% to 80% | 2.4% |
| 80.01% to 85% | 2.8% |
| 85.01% to 90% | 3.1% |
| 90.01% to 95% Traditional down payment | 4.0% |
| 90.01% to 95% — Non-Traditional Down Payment | 4.5% |
住宅ローン試算
$400,000の住宅を買うという前提で、住宅ローンに付随する金利等が以下の条件で試算されています（Financial Consumer Agency of Canada）。
- 住宅ローン金利は4%
- 住宅ローンの期間は25年
- 支払いは月次
- 住宅ローン保険は住宅ローンに含めて支払い
| 頭金（％） | 頭金 | 住宅ローン額 | 住宅ローン保険 | 住宅ローン額+保険 | 総支払費用（住宅ローン+保険+金利+頭金） |
|---|---|---|---|---|---|
| 5% | $20,000 | $380,000 | $15,200 | $395,200 | $643,649 |
| 10% | $40,000 | $360,000 | $11,160 | $371,160 | $625,712 |
| 20% | $80,000 | $320,000 | 不要 | $320,000 | $584,979 |
不動産取得税
オンタリオ州では、下表のとおり不動産取得に対して税金がかかり、金額に応じてそれぞれの税率が適応されます。
ただし、現在はいくつかの条件を満たせば、初めて不動産を購入する人は$368,000までの税金$4,000が還付されます。
| 住宅購入額 | 税率 |
|---|---|
| $55,000以下の部分 | 0.5% |
| $550,000－$250,000 | 1.0% |
| $250,000－$400,000 | 1.5% |
| $400,000－$2,000,000 | 2.0% |
| $2,000,000以上 | 2.5% |
＜計算例：$400,000の住宅を購入した場合＞
- 最初の$55,000は0.5%の税率で $55,000 × 0.5% = $275
- $55,000から$250,000は税率1.0%で$195,000 × 1.0% = $1,950
- $250,000から$400,000は税率1.5%で$150,000 × 1.5% = $2,250
上記を合計して、$4,475が不動産取得時に支払う税金となります。
新築住宅の購入に掛かる税金
新築住宅の購入はGST/HSTの対象になります。しかし、条件を満たせば一部は還付されます。
オンタリオ州のHSTは13%でとなっています。新築住宅の表示価格に含まれているのか、含まれていないのか、確認する必要があるようです。
その他の費用
①弁護士費用
通常最低$500しますが、事務所によってはそれ以上にかかることもあるそうです。
②住宅保険
様々な要因を加味して保険料が計算されますが、この記事によるとオンタリオ州では平均年間$780の保険料がかかっているそうです。
③住宅評価額評価費用
住宅ローン承認プロセスで住宅ローンの貸し手から住宅評価額を算定してもらうことを求められるケースがあるようです。
その際の費用は、通常$250－$350とのこと。
④住宅調査費用
買付申し込みが通り、融資も準備できた段階で、住宅の問題の有無を調査してもらうことをCMHCは推奨しています。この費用は、通常$300程度とのこと。
調査結果を見て、修理の必要の有無や売却価格に反映させるかどうかを検討しましょう、とのこと。
最終的な契約締結日には、住宅購入に付随して発生する弁護士費用や登記費用、不動産取得税など、様々な費用を支払う必要がありますが、CMHCによるとそれらのコストの総額は、購入する住宅価格の1.5%－4.0%程度になるとのこと。